Инвестиционный фокус: тенденции и тренды зарубежных рынков коммерческой недвижимости

Недвижимость во Франции

В последнее время инвесторы все чаще выбирают «альтернативу» – активы, появившиеся благодаря различным социальным трендам. Один из которых, а именно коллективный труд, приводит к появлению массы городских общественных пространств, объединяющих под одной крышей представителей творческих профессий и бизнеса. О таких коммерческих объектах 2017 года и неожиданной волне их популярности рассказывается в данной статье.

О перспективных направлениях для инвестиций в жилую недвижимость 2017 года и выборе активов можно прочесть в материале «Инвестиционный фокус: тенденции и тренды зарубежных рынков жилья».

Коммерческая недвижимость в Европе снова бьет рекорды: за минувший год объем инвестиций в европейские коммерческие активы достиг рекордного уровня в более чем 210 млрд евро. Лидерами по итогам 2016 года стали Великобритания, Франция и Германия.

Что касается самих объектов, то в один ряд с классикой – номерами в отелях, комнатами в студенческих общежитиях и ячейками складов самообслуживания – сегодня встают «новички» — коворкинги, бизнес-кластеры и технопарки, главным объединяющим фактором которых становится принцип sharing economy (в пер. с англ. «экономика совместного потребления»).
 

Коворкинги

Коммерческая недвижимость изо всех сил старается идти в ногу со временем: новые цифровые технологии требуют более гибкого и доступного офисного пространства и способствуют появлению generation connect – поколения «подключенных», представители которого готовы работать из любой точки мира, подключенной к интернету, и сотрудничать с работодателем на своих условиях. Среди последних трендов на рынке недвижимости особенно выделяются коммерческие объекты, не привязанные к определенной стране или региону, — коворкинговые пространства. Подобные объекты, которые еще именуют «офисами будущего», позволяют предпринимателям и фрилансерам работать или создавать собственный офис без необходимости покупать или арендовать его на месяц, полгода или дольше. Всего за каких-то несколько лет коворкинговые пространства распространились по всему миру и стали достоянием коммерческой недвижимости, разрушившим классический офисный рынок, примерно также, как когда-то Uber и Airbnb в сфере транспорта и путешествий.

Читайте также  Скупой рыцарь, или Как купить замок за копейки

Невероятную популярность таких активов легко объяснить: по самым скромным подсчетам, в одной только Великобритании во всех секторах экономики сегодня трудятся почти полтора миллиона фрилансеров, что примерно на 14% больше, чем в прошлом десятилетии. Кстати, согласно статистике IPSE (Association of Independent Professionals and the Self-Employed), фрилансеры Соединенного Королевства за минувший год привнесли в экономику страны чуть менее 120 млрд фунтов. Смещение офисных ориентиров происходит не только в Великобритании: к примеру, в США насчитывается более 53 млн человек, работающих удаленно, на которых приходится чуть менее 34% всей национальной рабочей силы.

По оценкам Indriksons.ru, чуть менее половины всех коворкинговых пространств приносят 100% прибыль уже в первый год, а более 70% становятся прибыльными после двух лет работы. В Нью-Йорке, который сегодня является эпицентром коворкинг-революции, удаленно работают более 4,5 млн специалистов, и коворкинги как новый класс активов успешно доказывает свою ликвидность. Предложение настолько сильно опережает спрос, что доходность подобных объектов достигает от 12 до 16% годовых. Однако следует помнить о том, что мода на коворкинги может оказаться для инвестора ловушкой: обилие предложения на рынке рискует оставить его с минимальной прибылью или даже совсем без дохода. Именно поэтому следует выбирать города второго эшелона, куда коворкинг-революция пока еще толком не добралась.
 

Креативные бизнес-кластеры

Мы живем в эпоху, когда товары и услуги, информация и технологии со всего мира доступны каждому и находятся на расстоянии одного щелчка мышки. Именно поэтому местоположение для многих компаний уже перестало быть конкурентным преимуществом. Вместо того, чтобы арендовать квадратные метры безликой офисной площади, многие предприниматели сегодня выбирают кластеры (от англ. clusters – концентрация, объединение), разделив рабочее пространство с единомышленниками. Креативные кластеры, объединяющие под одной крышей сразу несколько направлений творческих бизнес-идей, в последнее время все чаще появляются в инвестиционных портфелях. В отличие от коворкингов, временных мест для работы специалистов различных сфер, от дизайнеров интерьеров до журналистов или переводчиков, кластеры становятся неформальными офисами для мастерских или компаний-стартапов, занимающихся производством технологий или физических продуктов, будь то одежда, обувь, предметы декора или сладости. Зачастую арендаторов в рамках одного кластера объединяют общие идеи: все они являются звеньями одной производственной цепи, представляя собой многопрофильный микрохолдинг. Например, при производстве изделий из кожи под одной крышей располагается множество участников процесса — от мастеров-кожевников до производителей фурнитуры и маркетологов.

Читайте также  Высотки остаются в центре внимания

Международные творческие кластеры сегодня можно встретить практически в каждом крупном городе мира от Нью-Йорка или Лондона до Амстердама и Москвы.

На фоне повышенного спроса инвесторы присматриваются к необычным зданиям вроде недействующей готической церкви или заброшенной фабрики, которые нередко становятся основой таких креативных пространств. Есть и варианты для инвесторов со скромным бюджетом: небольшие двух-трехэтажные особняки, которые готовы делить между собой сразу несколько компаний, в среднем обойдутся гораздо дешевле уникальных исторических зданий. Правда при инвестировании в кластеры риск окажется немного выше, нежели в случае с коворкингами. На смену одним специалистам в поисках wi-fi и уютного рабочего пространства придут другие, а вот малый бизнес оказывается более уязвим, и в некоторых случаях поиск арендаторов может затянуться, ведя к простою помещений. Тем не менее при удачном раскладе инвестор может рассчитывать как минимум на 7-10% годовых.
 

Технопарки

В отличие от кластеров, технопарки объединяют в себе инновационные и научные сферы: от НИИ и учебных заведений до выставочных пространств и деловых центров. Впервые технопарки или научные парки (science parks) появились в США. Когда после Второй мировой войны Стэнфордский университет столкнулся с резким увеличением количества студентов и проблемами с финансированием, один из профессоров предложил убить сразу двух зайцев: сдавать в долговременную аренду землю, которой владел университет, высокотехнологичным компаниям и тем самым получать дополнительный доход, а компании впоследствии трудоустраивали выпускников. Сегодня под крылом каждого из европейских технопарков функционирует несколько десятков компаний. Многие из них предлагают инвесторам приобрести площади и сдавать их в аренду компаниям, специализирующимся на научных исследованиях.

Активность в отношении этих объектов демонстрируют частные акционерные компании, которые активно приобретают крупнейшие технопарки Великобритании. В портфолио активов компании BEST (Business Environments for Science and Technology Network) находятся такие объекты, как «Эдинбургский Технопол», «Хексагон Тауэр» в Манчестере, Научный парк Кента, Технологический парк «Лангстон» в Хаванте и Центр Уилтона в Тиссайде.

Читайте также  Женева в лидерах лучших городов мира

Несмотря на внезапную инвестиционную активность, технопарки, как и кластеры, считаются довольно рисковой инвестицией, поскольку более 80% арендаторов в научном парке составляют компании численностью менее 50 человек, а учитывая, что доходность от этого актива не способна подняться выше 8% годовых, в ближайшее время он не сможет конкурировать с классическими коммерческими активами.

Социальные тренды не остаются незамеченными и на рынке коммерческой недвижимости, где сегодня появляются новые альтернативные объекты. Среди них, пожалуй, серьезного внимания заслуживают лишь коворкинги, которые в скором времени будут способны вытеснить классические офисные пространства и стать полноправными лидерами офисного сектора. Что касается кластеров и технопарков, их будущее пока слишком туманно, а ликвидность – слишком низкая для того, чтобы идти на неоправданный риск.