Новый спрос на заводские площади формируют дата-центры

Недвижимость во Франции

Объем вакантных площадей в дата-центрах на пяти основных европейских рынках (Лондон, Париж, Франкфурт, Амстердам и Мадрид) достиг минимального исторического показателя – 22,8%. По данным последнего исследования CB Richard Ellis (CBRE), это связано с сокращением нового предложения, выходящего на рынок, а также с некоторым ростом спроса на помещения в регионе.

Одновременно резкий рост спроса на «коробки» под дата-центры (центры обработки данных, ЦОД) отмечается в Санкт-Петербурге. В ближайшие три года здесь можно будет говорить об увеличении объема рынка примерно на 60–70%. Поэтому собственники начинают подбирать объекты для размещения ЦОДов. По оценке телекоммуникационной компании «Миран», примерно в 95% случаев собственники перепрофилируют здания, и лишь около 5% случаев приходится на новое строительство.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», повышение спроса на услуги дата-центров приведет к оживлению рынка производственных площадей не только в Санкт-Петербурге, но и Москве, а также других крупных городах. Особенно это касается бывших заводских зданий, плохо пригодных к перепрофилированию в офисные или торговые центры. Для ЦОДов необязательны многие требования (высокая проходимость, большие паркинги, возможность устройства огромных витрин и т.п.), предъявляемые к будущим офисно-торговым комплексам. Зато для них необходимы источники энергопотребления повышенной нагрузки, мощные межэтажные перекрытия, способные выдержать тяжелое оборудование, дополнительные внешние инженерно-технические устройства. Последние неизбежно отразятся на облике фасадов и крыш, поэтому пытаться использовать здания, обладающие хоть какой-то историческо-художественной ценностью, нецелесообразно.

Следует учесть, что в противовес обычному соотношению стоимости строительства и внутренней отделки (даже включая мебель в отелях) последняя редко превышает 30% от первой и в исключительных случаях достигает 50%, отмечает www.irn.ru. В случае возведения дата-центра (или тем более перепрофилирования заводских площадей) все наоборот. «Начинка» оказывается неизмеримо дороже «коробки».

По оценке экспертов компании «Миран», минимальная площадь здания для размещения коммерческого дата-центра составляет 500 кв. м. Легче всего приспособить бывшие заводские помещения, т.к. они обладают большими открытыми площадями. Инвестиции на одну стойку в дата-центре уровня Tier 3 составят от $25 000 до 35 000, рекомендуется размещение не менее 100 стоек.

Читайте также  Руководитель IRN.RU: в Европе не видят криминала в продаже знаменитых памятников частным инвесторам

Есть три варианта решения проблемы: новое строительство, перепрофилирование имеющегося здания, покупка модульного ЦОДа. Выбор является очень индивидуальным, поскольку все зависит от цели строительства. Самым востребованным остается перепрофилирование здания, считают в «Миран». Но при выборе подходящего объекта нужно обязательно учесть множество условий.

Архитектурная часть здания
Необходимо устанавливать внешние блоки систем охлаждения на крыше здания или рядом с ним. На многих объектах в центрах крупных городов типа Москвы и Петербурга это сделать невозможно в силу имеющихся ограничений по охране архитектурно-художественного облика.

Большие электрические мощности
ЦОД – это очень энергоемкий проект, поэтому в первую очередь при выборе здания нужно обратить внимание на имеющуюся электрическую мощность, которую можно к нему подвести. Минимальная мощность для дата-центра – это 500–600 кВт. Но это только стартовый показатель, который впоследствии надо будет наращивать. Требования к ЦОДам постоянно увеличиваются, и если собственник собирается построить коммерческий дата-центр, он должен учитывать, что впоследствии надо будет искать способы увеличения электромощностей здания. Например, только на услугу «облачных вычислений» необходимо выделить примерно 30-40 кВт электроэнергии.

Если на здание выделено, например, 350 кВт электрической мощности, то можно провести энергетический аудит. Это позволит выявить неэффективно использующиеся мощности. Одним из способов экономии является замена ламп освещения на энергосберегающие, что позволит дополнительно сэкономить до 30% электроэнергии.

Нагрузка на межэтажные перекрытия
В дата-центрах устанавливается большое количество тяжелого оборудования, поэтому если он, например, располагается на третьем этаже, то перекрытия могут не выдержать нагрузки. В связи с этим рекомендуется проводить проверку допустимой нагрузки, которой занимаются проектно-исследовательские организации. Если пол провалится, то ответственность будет нести эта организация.

Правда, отмечают аналитики www.irn.ru, если катастрофа все-таки произойдет, неизвестно, хватит ли средств проектировщика, его страховки и даже объединенного фонда саморегулируемой организации (СРО) на покрытие многомиллионных убытков. Так что выбирать экспертов по надежности здания стоит тщательно.

Читайте также  Картина маслом: на пенсии за рубежом

Возможность перепланировок
При необходимости компании прибегают и к перепланировке помещений, сносу каких-то перегородок. Здесь важно обратить внимание на то, чтобы здание не находилось под охраной как памятник. Здание и земля должны быть оформлены в собственность.

Местоположение
Важность расположения объекта зависит от типа дата-центра. Если это коммерческий ЦОД, то сильная удаленность от городских магистралей будет мешать привлечению новых арендаторов. Если дата-центр строится под определенного арендатора, то он, в принципе, может располагаться даже за пределами мегаполиса.

Собственный дизель-генератор
При авариях на городских электросетях, от которых питается весь район, дата-центр должен обеспечивать бесперебойную работу оборудования в течение необходимого для устранения аварии времени. Для этого необходима собственная дизель-генераторная электрическая установка. Соответственно, необходимо продумать ее размещение, расположение топливных баков, системы противопожарной безопасности.

Консультации пожарных служб здесь будут нужны не «для галочки». Можно смеяться над флотской байкой, когда в заключении об итогах проверки инспектор написал: «Противопожарный щит расположен слишком далеко от возможного очага возгорания». Если бы через полтора месяца пожар действительно не возник именно в том месте, на которое указывал проверяющий офицер.

Иные проблемы
Помимо перечисленных требований к зданию есть и другие сложности, с которыми может столкнуться собственник ЦОДа. Во-первых, это необходимость в профессиональной команде. На этапе строительства рекомендуется наличие собственных специалистов, которые смогут отслеживать этапы строительства, целесообразность каких-либо работ. Наличие профессиональной эксплуатирующей компании поможет быстрее наладить процесс. Если не уделить должного внимания этому, то один час сбоя работы дата-центра с большой долей вероятности приведет к потере клиентов, которые уйдут к конкурентам.
Во-вторых, нужно быть готовым к тому, что в первый год работы ЦОДа могут потребоваться дополнительные оборотные средства. В-третьих, не стоит забывать и о проведении экологической экспертизы, которая может запретить размещение дата-центра в данном месте.

Ну и в-четвертых, не следует забывать о безопасности дата-центров. Как информационной, так и физической. Это требует денег, конечно. Но достаточно вспомнить фильм «Крепкий орешек-4» («Обрушение»), чтобы оценить зрительно последствия перехвата информационно-коммуникационным оборудованием для общества, отмечают в www.irn.ru.

Читайте также  Россия заняла 6-е место среди стран «Нового Шелкового пути» по объему китайских инвестиций в недвижимость - Knight Frank

Дата-центры в Европе
В Европе доступное предложение, по оценке CB Richard Ellis (CBRE), в значительной мере снижалось за счет постоянного спроса со стороны ретейлеров на площади для совместного размещения, что увеличило показатель последнего по Европе на 4,7%. Напротив, спрос дистрибьюторов на площади для совместного размещения за год в целом снизился, несмотря на подъем в последнем квартале. Показатель по отношению к предыдущему году ниже уровня, зафиксированного в 2009 г.

Лондонский рынок продемонстрировал лучшие результаты в последнем квартале прошлого года, на его долю пришлась примерно половина всех размещений (49%), он стал однозначным лидером. В то же время Мадрид продемонстрировал низкий уровень загрузки – заметно ниже, чем в среднем за пять лет на рынке. Ожидается, что эта ситуация несколько улучшится в следующем году.

Ряд крупнейших панъевропейских операторов смогли увеличить доход в последние месяцы 2010 г. Ожидается, что эти средства пойдут на финансирование экспансии существующих мощностей дата-центров в регионе. Исследователи предполагают, что в целом спрос на этом рынке в будущем году увеличится ввиду стремления бизнеса повысить производительность своих IT-подразделений.

Эндрю Джей, глава группы технологической практики CB Richard Ellis, комментирует: «В 2010 г. был зафиксирован самый низкий показатель роста рыночного предложения с момента начала экономического спада. Мы ожидаем, что некоторые европейские разработчики попытаются закрыть этот пробел в 2011 г., расширив свое присутствие на ключевых рынках региона.
Критичные для бизнеса ИТ-расходы в 2011 г., предположительно, продолжат расти, что по-прежнему будет позитивно влиять на уровень спроса в регионе, в особенности по мере того, как корпоративный сектор продолжит нанимать третьи компании для решения собственных задач».

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru